INFOS JURIDIQUES No 2

Date 3 octobre 2007

OBJET :

- Le dossier de diagnostic technique

- Ventes et locations d'un immeuble bâti suite ordonnance du 8 juin 2005 (art. L. 271-4 à L. 271-6 du C.C.H.) et décret d'application du 14 septembre 2006

REFERENCES :

- JCP/ La Semaine Juridique - Edition Notariale et Immobilière n° 28 du 13 juillet 2007

Il est tenu à votre disposition un très intéressant article sur les effets de la réforme du diagnostic technique sur les baux d'immeubles.

Ce document précise les obligations d'états et de diagnostics lors de l'établissement des baux ou de leur renouvellement ainsi que les principales conséquences du devoir d'information pesant sur tout bailleur d'immeuble.

Il y a plusieurs éléments importants pour cette réforme qui entre en vigueur le 1er novembre prochain.

Ainsi :

L'article L. 271-4 du Code de la construction et de l'habitation prévoit :

"I.- En cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente.

(...)

Le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, les documents suivants :

1° Le constat de risque d'exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-6 du Code de la santé publique ;

2° L'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante prévu à l'article L. 1334-13 du même code ;

3° L'état relatif à la présence de termites dans le bâtiment prévu à l'article L. 133-5 du présent code ;

4° L'état de l'installation intérieure de gaz prévu à l'article L. 134-6 du présent code ;

5° Dans les zones mentionnées au I der l'article L. 125-5 du Code de l'environnement, l'état des risques naturels et technologiques prévu au deuxième alinéa du I du même article ;

6° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 134-1 du présent code ;

7° L'état de l'installation intérieure d'électricité prévu à l'article L. 134-7.

Les documents mentionnés au 1°, 4° et 7 °ne sont requis que pour les immeubles ou parties d'immeuble à usage d'habitation.

(..)

Lorsque les locaux faisant l'objet de la vente sont soumis aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ou appartiennent à des personnes titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux ou à des titulaires de parts donnant droit ou non à l'attribution ou à la jouissance en propriété des locaux, le document mentionné au 1° porte exclusivement sur la partie privative de l'immeuble affectée au logement et les documents mentionnés aux 3° et 4° sur la partie privative du lot.

II. - En l'absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente, d'un des documents mentionnés au 1°, 2°, 3° et 4° du I en cours de validité, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.

En l'absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente, du document mentionné au 5° du I, l'acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.

L'acquéreur ne peut se prévaloir à l'encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n'a qu'une valeur informative."

Les diagnostics seront regroupés dans un dossier établi par une personne qualifiée et assurée (Le décret du 5 septembre 2006 organise la profession de "diagnostiqueur") et entrera en force l'état de l'installation intérieure de gaz (D 14/09/06).

A cela il conviendra d'ajouter, selon la localisation de l'immeuble : un diagnostic mérules pour des biens anciens exposés à l'humidité et contenant des parties importantes en bois ; une attestation sur l'absence d'exploitation de mines ou de marnière (très utile en région parisienne ou dans le nord de la France).